一、拆迁维权的基本思路

　　为了在经济发展中追求公平正义,公民需依法理性维权,基于各地拆迁维权的经验和教训,略作简要总结如下:

　　(一) 公民合法的私有财产不受侵犯

　　自已的房子自己做主。商业开发者和被拆迁者是平等主体间的民事法律关系,双方谈判,达成一致意见房屋产权转移,不能达成一致意见就不能进行拆迁。(更多拆迁知识，关注头条号：北京冠领律师事务所)

　　为了公共利益的需要,政府可以强制征收,但必须依照法定程序,并给予公正补偿。目前,什么是公共利益、强制征收的程序、赔偿的标准都有争议,《城市房屋拆迁管理条例》很不公平,因此国务院于2011年发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,条例对公共利益进行了明确的列举,为了公共利益政府作为征收主体,拆迁补偿按照市场化标准即土地使用权的拍卖价格。

　　在法律不明确,尤其是对于农村集体土地上的房屋拆迁法律不明确的情况下强制剥夺公民房屋财产的政府行为应当推定是为了公共利益的征收,应当经过规划、价格评估、颁发拆迁许可证、裁决、强制执行等程序。未经过这些程序的强制拆迁属于非法。

　　(二) 违法的拆迁

　　各地出台一些拆迁政策也许是善意的,但的确违法。经村民代表大会(而不是村民大会)同意就强制拆迁村民的房屋,即所谓“村民自愿腾退改造”的拆迁模式,违反了《村民委员会组织法》,也违反了《宪法》和《物权法》。没有具体的建设项目规划就获得拆迁许可证甚至没有拆迁许可证就强制拆迁的“土地储备”拆迁模式,违反了《城乡规划法》。未经规划、价格评估、颁发拆迁许可证等法定程序就强制拆迁的所谓“绿化隔离带”拆迁模式,违反了宪法和物权法。

　　(三) 公正的补偿一一有权利分享土地增值

　　征收补偿应当采用市场化标准,即土地公开拍卖的价格。当然,由于地价上升是城市发展的结果,不应当把全部收入归房屋原所有人,国家可以通过税收拿走一部分归公,剩下的归房屋所有人。

　　房屋拆迁土地开发通常意味着巨额利润,目前这些利润大部分被政府和开发商拿走了,给房屋原产权人分享太少,这是各地拆迁矛盾的直接原因。考虑到中国国情,被拆迁者者在拆迁项目的利润中分享三分之一是合理的,有些地方采取“拆补二”或拆一补三一即拆除一平方米,在原地补偿二或或三平方米的模式也是比较合理的。

　　(四) 面对不公正的强拆

　　没有法律程序,或者虽按照法律程序但补偿明显不公正的拆迁,公民有理由依法理性维权。房屋拆迁迁维权是防守行为,核心在于一个字一一拖。不要轻易被搬迁奖励诱惑,各地一个基本教训是,不公正的拆迁中,搬走的越早越吃亏,北京有大量为此追悔莫及的居民。如果拆迁方答应回迁安置,要等到回迁房可以入住,并且经过质量鉴定之后才同意搬迁,切莫在回迁房建好之前就签字搬走,否则可能遭遇无法回迁或者回迁房质量差等问题。

　　第一,团结。拆迁方可能想尽办法威逼利诱分化瓦解被拆迁者,只有团结才能维护共同的权益。团结的方式包括召集热心公益的村民举行会议,选举有公信力的维权代表,大家捐款成立维权基金,组织村民讨论、整理共同的合理要求,公布张贴这些合理要求,等等。

　　第二,不合作。如果没有完备法律手续,或者赔偿没有达到大家共同的合理要求,就不予合作,被动的不合作比如丈量房屋面积不开门不理会,要求签字不理会。主动地不合作,比如主动诉诸法律。针对拆迁方贴出的公告提起诉讼,依法上访等。不被动等待,而是主动拿起法律武器质疑对方违法之处。可以考虑有组织分批上访,一直坚持下去。如果拆迁方通过工作单位施加压力,也要联合起来诉诸法律。

　　第三,记录并曝光违法犯罪行为。很多地方拆迁方使用黑恶势力。黑恶势力最怕曝光。准备好摄像机、微型录像录音设备,随时记录黑恶势力骚扰、打人人、砸玻璃等违法犯罪行为。记录的目的一方面是为了报案,更重要的是为了曝光。视频和图片对真相传播非常重要,利用图片制造新闻点,比如重庆钉子户的图片很具有新闻冲击力。充分利用网络,建立博客,注册论坛,建立微博、 twitter账号,常更新内容,曝光违法行为,放大公民的呼吁。公布自己的联系方式,向网友们求助。

　　第四,集体行动动和行为艺术术。如果已经有部分房子被拆迁,可以考虑在原地搭帐篷,帐篷可以很有特色,本身也是言言论表达。在房屋周围贴标语,比如“私有财产不可侵犯”“要人权要生存”等。集体上访时可以穿上印有统一字样的衣服。在自己村庄或者小区举办烛光晚会、集会等,把经过的图片视频发到网上。遭遇黑恶势力野蛮暴力投诉无门也可以团结起来进行适度的正当防卫。

　　第五,理性谈判。做好充分的防守工作,温和理性,执着坚守。以恰当的方式拖延足够长的时间,或者在抗争过程中,拆迁方可能会找来谈判。谈判要价要合理,谈判代表态度要温和,不跟任何人吵架,但要坚定;该妥协的时候要妥协,要考虑大局,考虑发展和建设,切莫得理不饶人。通过理性谈判达到合理补偿,实现社会公正与和谐。

　　二、拆迁维权的最佳时机

　　无论什么问题,其解决都需要有个好的时机,时机不到急于解决不会有好的效果;时机到了没有把握住,耽误了解决问题的时机,对于问题解决同样不利,而且旦错过可能时机就不会再来了。因此,如何帮助委托人把握好解决问题的时机,对于解决拆迁补偿纠纷,最大程度维护委托人的利凎就显得尤为重要。那么如何把握时机呢?现在笔者根据自己的一些办案经验谈一下自己体会与看法。

　　第一,不断与政府工作人员谈判,不断揣摩对方可以让步的底线。如果感觉对方的态度非常强硬,已经不再有回旋的余地了,就要及时建议委托人适可而止。当然这种感觉需要在实践中不断总结磨炼,在此处非能用三言两语解说清楚。并且专业维权律师在这方面的经验越多,这种感觉就越敏感和准确。

　　第二,准确判断自己手中有多少筹码。拆迁补偿在某种程度上是双方的博弈,既然是博弈就必须要有筹码,政府手里有权力和各种资源,被拆迁户在专业维权律师的代理下也会寻找到自己的筹码。然而筹码不是一成不变的,等手里的筹码释放的差不多了,就应当考虑了结问题了。按照正常情况,在释放维权筹码的过程中,政府都会对补偿问题在不同程度上有所让步。当手里的筹码越来越少时,无论问题解決的怎样,无论是否心有不甘,抓住现在已经争取到的利益,才不至于等到自己手里没有任何筹码后导致不理想的结果。

　　第三,委托人与律师之间应当多沟通,多分析,要懂得适可而止,不要因为政府已做的让步就幻想政府会一直让步下去。人的欲望是无穷尽的,一着不慎就会演化成万丈深渊。因此,律师就是委托人理性的把关者,及时给委托人实事求是的建议,哪怕委托人会产生误会也要敢于进逆耳之言。

　　在笔者承办的多数案件中,委托人多数是能够听取律师意见的,并大都因抓住了解决问题的最佳时机而取得了较好的编权效果。而极少部分委托人因拘泥于自己的想法,不能从总体和全局上考虑问罳而错过了最佳时机,费时费力,让原本已处于“黎明前的黑暗时间”案件反倒离光明遥遥无期。

　　一言以蔽之,拆迁维权的维权时机可以概括为一鼓作气,再而衰,三而竭。对于被拆迁人而旁,既要要做到努力争取谈判的等码,又要做到知己知彼,遇到时机果断出手了结问题,只有如此方能用最低的成本换取最大的维权效果。