近期，林某花钱购买并居住了15年的房屋遭遇拆迁，却被法院判决退还给原房主王某，这是什么原因呢？
       今日北京农权律师以案说法，以该案例为引子，讲下在购买了农村宅基地上的房子，如今面临拆迁，原房主可以将房屋要回来吗？补偿又该咋计算？
        一、房地一体的原则要特别注意
       2005年10月13日，浙江台州临海市A村群众王某将早已申请办理土地使用权证（农村集体用地特性）及房产所有权证的房子卖给并不是A村群众的林某，而前不久该房要拆迁，前房主王某起诉林某，称林某并不是A村群众，其不具有购买该房子的资质，要求林某返还该房屋。
       临海人民法院审理后认为，在我国农村宅基地使用权归属于农民集体，宅基地具备“每户一宅、面积法规、主体特定”等特点，其转让和流通受到严格的限定。
       在我国房屋转让推行“房地一体”的原则，诉争房子的转让必定造成宅基地使用权的转让，必须符合相关宅基地的法律规定。农村宅基地的使用权不容许通过房产买卖的方式转让给本集体经济组织之外的主体，王某与林某不归属于同一个集体经济组织，故双方签署的房屋买卖协议虽系真实意思表示，但因违反国家法律及行政法规的强制规定而导致无效。
       换句话说，农村宅基地买卖应严格执行相关法律法规的要求开展，农户将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织之外的人，该房屋购买合同很可能会被认定为无效
       而在实践当中，对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同的情况，妥善作出认定，各地区由于当地政策的不同、经济发展水平的不同等因素，认定标准也是有差异的。

       二、宅基地上房产买卖后遭受拆迁，不可违背诚实信用原则
       在农村征地拆迁时，尽管房屋购买合同将会面临认定无效的可能性，可是做为买受人并不是就一定要失去一切补偿。
       本案中，临海人民法院审理后认为彼此两人均有过错。原屋主王某以本身欠缺法律常识、不清楚农村自建房向外村人禁卖为由，在林某长期居住后认为合同无效，他这种行为明显是属于违背诚实信用原则的行为，对合同无效应担负主要的责任。
       林某早已在房子中居住了15年的因素，而且根据诚实守信原则，原屋主王某不可能从其的过错行为中获得高额收益。据评估涉诉房子现阶段价值109.96万余元，扣减16.5万余元购房的钱，尾款应属涉诉房子升值部分。充分考虑此案两方当事人现阶段的居住状况、本地楼价的实际水平及该房子的评估价值等要素，人民法院酌情判定再由王某向林某赔付涉案升值部分的损失80余万元。
       以《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》沪高法民—[2004]4号为例，该意见中明确提出，针对将房屋出售给本乡之外的工作人员，没经相关机构和单位准许，假如合同书已具体执行结束，且购房人已具体定居应用该房子的，假如系争房子早已拆迁或是已列入拆迁范畴的，应在扣减购房人的购房的钱后，考虑到购房人再次买房的合理支出，由购房人与出售人按占比获得补偿款。
       最后北京农权律师要友情提示的是，若您有购买了农村宅基地上的房子，如今面临拆迁这类繁杂状况时，建议立即联络专业律师，听取专业的意见，维护自身合法权利。

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